十大关键词回顾2021深圳楼市，业内预测明年走势前低后高

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2021，房地产市场在不断变化。热点事件不断，谈资不少。于房企而言，迫在眉睫的转型已经在考验每一天的运转；于普通人而言，“买了怕错了，不买怕错过”的焦虑还在偶发。虽风起云涌，世事多变，在其中却能瞥得见一条回归与稳定的道路。一条让房企回归民生行业的常态之路，让市民回归宜居宜业的美好人居之路。

关键词1：二手房“参考价”

2月8日，深圳市住建局官宣将在全市执行二手房“参考价”政策，规定深圳全域二手房交易不再按卖家挂牌价直接交易，而是根据“参考价”所显示的小区均价作参考，在此基础上进行交易。当天的文件里还有这样一句解读：深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格。在当天的第3个文件里，南都记者还看到了深圳对3595个小区制定的参考价（均价），足足84页，参考价近乎覆盖到整个深圳二手房市场里每一个小区。

深圳参考价之后，虽一时间轰动，却因春节假期变得无暇顾及。但随后几个月来，这一“深水炸弹”，以其大幅压低房价预期和提升首付的实际效果，让二手房成交的大幅萎缩，更有中介自创百万香蕉千万级榴莲“等价物”的魔幻操作被查处。

此外，二手房“参考价”机制已成其他城市效仿之举：宁波，成都，三亚，西安，上海，绍兴，无锡，东莞，金华，衢州，温州，合肥，广州，北京等市相继出台。

关键词2：二手房成交不断走低

与以往重点针对新房调控不同，今年二手房调控成为主战场，且二手房“指导价”“参考价”“信息核验”等价格“参考”政策成为新的调控“利刃”。 主要调控当地成交热点区域为主，尤其是学区和地段较好的项目。“参考价”机制在一定程度上提高了炒房客炒作二手房的交易成本和难度。因此，在这一背景下，当前不少买家仍选择观望，部分城市二手房成交“腰斩”。以深圳为例，自2月8日实行新政以来，二手房成交量不断走低。在10月，深圳二手住宅仅成交1605套，环比大跌9%，系十年内第二低值。值得一提的是，深圳二手住宅销售价格也持续走低。南都记者统计，从今年5月开始，深圳二手住宅销售价格已连续七个月环比下跌，自今年5月以来，该数据已实现累计跌幅达2%。

关键词3：全国首部城市更新立法

3月31日，《深圳经济特区城市更新条例》（后简称《条例》），这是全国首部城市更新立法，也是我国法律体系的完善与重要突破。这在全国率先探索城市更新市场化运作路径，在坚持政府统筹的前提下，主要实行市场化运作模式。创设了“钉子户”解决机制，规范市场主题的开发行为，为破解城市更新深层障碍提供了法制保障。深圳市城市更新协会创始会长耿彦良接受采访时表示，作为层级较高的地方性法规，《条例》本身具有较强的稳定性与严肃性，其出台规范了政府的行政管理行为，避免各区政府在城市更新问题上各自为政，这也将起到统一政府部门行政步调、稳定市场对城市更新的预期作用，从而提高投资意愿。

关键词4：管理红利时代

3月，万科董事会主席郁亮在万科2020业绩线上发布会会上表示，“三道红线”、“双集中”标志着地产行业进入管理红利时代，将从规模速度到质量效益方面转变。此后，郁亮在多个场合里提及地产行业即将进入“管理红利”时代。郁亮认为,“三道红线”、“双集中”等系列政策出台，就标志着行业进入了一个非常明确的管理红利时代。“行业最明显的变化是房子要回归居住属性，房地产要回归实业属性，这是个非常明确和清晰的趋势。回归实业属性,行业回报水平也逐渐向社会平均水平靠拢。”郁亮说。

这不仅是万科一家之言，据公开资料显示，碧桂园、绿城、招商蛇口等头部房企均对此有共识。

对于房企而言，接下来需要的思考的就是行业机会与企业转型。对此，郁亮认为，机会来自客户的需求与城市的发展。一方面在于对家庭空间的需求有变化,如何实现家居场景的复合化成为痛点，另一方面，随着中国城市化进入第二个发展阶段,建设世界级的都市圈,将成为中国下一轮增长的核心驱动力。像TOD、城市更新、大型复杂项目等等，都成为未来城市的必备元素,也是行业的机会所在。

关键词5：房企信用危机

今年房地产市场迅速降温有目共睹，出现暴雷的房企从位列TOP50，到千亿房企再到龙头房企。与以往市场下行不同，今年的市场疲软与房企信用紧密相连。前不久，贝壳研究院发布《2022年房地产市场展望报告》指出，随着“三线四档”对房企有息负债规模增速进行管控，以及房地产贷款集中度管理进一步收紧房地产企业开发贷款，导致房企融资规模明显下降。融资收紧下，房企经营更加依赖销售回款。而信贷收紧导致购房者贷款难度加大，房企销售进一步减慢。加上多地收紧预售资金监管，让可用于经营的现金流雪上加霜，进一步导致房企信用违约频发。

债务违约叠加资产减值预期导致房企信用下降，引发评级机构密集下调房企评级。同时由于市场流通性受到抑制，风险房企靠变卖资产自救的方式难以实现。

不难预见，经过本轮全方位的“去杠杆化”，房地产市场将逐步告别过去高增长、高杠杆、高风险的发展模式。

关键词6：2035国土总规公示

6月，深圳市国土空间总体规划（2020-2035年）》（以下简称“总体规划”）草案公示。“总体规划”前瞻描绘2035年深圳城市发展的空间战略蓝图，包括从生态环境、城市发展规模、公共服务、城市风貌和文化、交通体系、城市安全等多个方面。

总体规划提出，深圳将以幼有善育、学有优教、病有良医、老有颐养、劳有厚得、住有宜居、弱有众扶的“民生七有”发展目标为基础，着力实现“文有悦享、体有康达”，持续加大医疗、教育、养老、文化、体育等各类公共服务设施的供应，构建包括托、幼、小、初、高及高等教育的高质量教育设施体系，其中，义务教育学位达228万座；加快建设一批兼具深圳特色和国际化水平的标志性文体设施，打造粤港澳大湾区医疗高地和全国重要医疗中心，全面推进养老服务与医疗服务融合发展；完善公园体系建设，建设国际一流“公园城市”和“会呼吸的城市”，到2035年，全市建成公园1500个以上，实现居民5分钟可达绿色开敞空间。此外，构建开放共享、活力宜居的15分钟社区生活圈，提升公共服务设施的覆盖度和可达性，建设更“有温度”的人民城市和全民友好型城市等。

关键词7：前海扩容

9月6日，中共中央、国务院印发了《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》（以下简称《方案》）。《方案》指出，前海将进一步扩展前海合作区发展空间，打造粤港澳大湾区全面深化改革创新试验平台，以及建设高水平对外开放门户枢纽。《方案》同时明确，前海合作区总面积将由14.92平方公里扩展至120.56平方公里，大幅增加了7倍，相当于1.5个福田。被纳入的区域将同样享有前海合作区的优惠政策，前海的制度创新、对外开放和产业升级将覆盖于此，同样也能提供更有力的试点和示范作用，为片区发展注入新的活力与动能。实际上，前海扩容将吸引更多企业入驻，人才优势凸显，将有利带动前海及宝安片区房地产发展。

关键词8：房屋交易全程网办

9月13日，市住房公积金管理中心正式承接房屋交易管理职能。中心首批推出房屋交易资格审查、房屋买卖合同网签备案以及出具购房资格证明等业务“全程网办”。

据悉，该中心将具体负责本市房屋交易资格的审核确认及处理房屋交易资格审查投诉事项，负责办理本市房屋转让合同、抵押合同的网签备案管理，承担本市房屋交易管理信息平台的运行维护。

关键词9：房地产税

10月23日消息，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

会议决定内容主要包括：试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅。土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人等。

关键词10：深圳土拍

受集中供地新政和市场下行的双重影响，全国土地市场成交规模较2020年同期有明显下滑，反观深圳土拍整体规模却在上行。据统计，2021年深圳土拍（住宅）合计38宗地，总成交金额959亿，与2020年土拍住宅地787亿相比，环比增涨21.85%。

土拍热度方面，深圳第一次土拍最高超45%的溢价成交，第二次土拍21宗地收金452.97亿，第三次土拍多宗纯宅地触顶摇号，2021年的深圳几轮土拍中房企仍维持较高的热情。其中，深圳地铁位列拿地金额榜第一，6宗地块、约242亿元；中海第二，4宗地块、127亿元；人才安居集团与深业联合体第三，龙光和保利分列第四和第五。

2021深圳土拍的特点来看，国企央企更具资金实力的房企在土拍中成为主力军，民企拿地热情不高，反而对能够做到高周转的纯住宅地块表现出更大兴趣。预计2022年深圳商品房平均毛坯限价5.4万/㎡（剔除深汕合作区），最低1.03万/㎡，最高9.61万/㎡。

【2022未来展望】

深莞惠市场率先底部修复

一二线城市率先修复

深圳楼市风云诡谲，面对过去风雨飘摇的一年，无论是购房者还是地产从业者都一刻也没能放松脑中紧绷的弦。2021年已经结束，2022年的方向和趋势又将如何？面对新的时代风口，作为个体该如何应对时代席卷而来的浪潮，面对全行业面临流动性危机，房企又该如何摆正发展赛道。

趋势一：“房住不炒”定位不变，供地节奏加快

2021年12月10日，中央经济工作会议召开。此次会议对于房地产发展提出了新的定调和思路，对于理解2022年房地产市场政策等有重要的作用。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“房住不炒”的定位不会变，无论后续对于刚需和改善型购房需求如何支持，炒房和投资投机的购房需求已经没有支持和市场。

而此次中央经济工作会议更明确，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。从这个角度看，未来商品房市场的发展空间将大起来。预计2022年供地节奏会加快，以更好激活商品房市场的发展。

土地方面，克而瑞地产研究院认为，展望2022年，房地产市场长效调控机制将继续发挥作用，预计土地市场整体热度会延续2021年末低位运行的趋势。房地产金融监管环境仍将从紧，2022年企业拿地态度将会更加谨慎，为抵抗供需关系和调控的波动风险，素质较好的地块将更受关注。

趋势二：政策环境或将适当宽松

影响2022市场走势的核心变量是政策环境、市场供给以及信贷投放量。贝壳研究院认为，四季度以来，高层释放维稳信号，政策环境已经有利于市场恢复。经过一系列调整，前期过紧的融资政策已有所纠偏，房企融资环境有所改善。11月起，房企融资规模回升，多家房企多笔到期境内外债券成功获得展期，同时房企股权、资产等交易活跃，房企短期流动性有所修复。总体来看，房企系统风险可控，市场供应能够保证。

需要注意的是，2022年的关键词仍然是“房住不炒”的长期方针，尽管年末房地产正在适当松动，历史经验表明，任何一次的松动，必然伴随着一定程度的趋热，一旦发生这种局面，可能伴随着经济的活跃，这意味着，再一轮的调控和政策收紧就将来临了。中国城市经济专家委员会副主任宋丁对此发文解读到，明年政策松动一整年的可能性并不大，除非宏观经济形势一直难以扭转。只要经济形势稍有好转，房地产自然跟随适度趋紧，这是规律。

宋丁进一步判断认为，明年年中某个时段，经济形势可能有所好转，那个时候，房地产可能会再一次出现适度收紧的政策取向，这是大概率事件。

趋势三：市场走势前低后高

贝壳研究院的《2022年房地产市场展望报告》同样佐证了宋丁的判断，《报告》认为，2022年市场走势将出现前低后高的波动。预计一季度成交量能够完成筑底，二季度成交价格实现止跌。在市场链条上，将从二手房市场率先启动，带动市场链式修复；从购房人群上看，刚需市场率先修复。在区域上，深莞惠市场率先底部修复。而在城市量级划分上，一二线城市率先修复，三四线城市下行压力仍大。

总体上看，贝壳研究院对明年市场持乐观态度，认为2022年房地产市场将会逐步修复，修复需要时间，修复过程可能有短暂波动，但最终将回归平稳均衡。

这样的趋势意味着，对买房人来说，明年一季度、二季度大概率是买房的好时机。尤其是对刚需客而言，2022年的限价更低，供应量更大，且年初的楼市大概率会在上半年延续2021年下半年的低迷走势，到2022下半年市场或开始回暖甚至全面反弹、加速。不过购房者期待房价大幅上涨是不现实的事情，即便是热点片区的热点楼盘也仍难有大涨的趋势。

趋势四：稳字当头 稳中求进

近期，央广中国之声推出系列报道《稳字当头 稳中求进：怎么看 怎么办》。12月27日，专访住建部部长王蒙徽。王部长对2022年住房和城乡建设事业在保民生、防风险、高质量发展，良性循环、行业前景等方面做了全方位阐述。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，2022年，面临切实的下行压力，强调稳字当头，但房地产在长效机制方面一系列部署依旧保持稳定，比如提出2022年四个发力的方面，保持政策连续稳定、增强政策协调性精准性、坚决有力处置个别头部房企项目逾期交付风险、持续整顿规范市场秩序等。可见，政策依旧是治理行业积弊的态势，毫不动摇。

对于接下来房地产要面对的风险和问题，李宇嘉表示，目前，民企债务违约风险还在释放，明年依旧是债务到期高峰，“三保”（保交楼、保民生、保稳定）就是针对此而提出的；同时，防风险是主题，其中既包括企业债务风险，也包括地下管线老化、城市内涝、燃气爆炸等事故。现在把防风险上升为行业管理的主题，且并未因市场波动而动摇，风险就能够有序释放，行业能保持稳定。

统筹：南都记者 黄璐

采写：南都记者 黄璐 徐异菲 顾威 见习记者 孙阳